京城樓市暖冬格局未變 遠郊項目成市場主力

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  11月,北京市新建商品房市場成交創近三個月新高,業內普遍認為北京樓市迎來暖冬。12月首周,北京新建商品房成交量和成交均價也有一定幅度下滑。業內人士認為,純商品住宅成交下滑的主要愿因是供應量減少,雖然成交下滑,但上周入市的多個項目出显“日光”,年底市場需求仍然較為旺盛,北京樓市暖冬格局不會改變。

  成交環比下滑

  在剛剛過去的11月,北京樓市表現較好,新建商品房市場成交創近三個月新高。不過,12月首周,新建商品房市場成交環比小幅回落。根據鏈家研究院統計,12月首周,新建商品住宅網簽量為2028套,環比下降37.2%。扣除保障房、自住房後,純商品住宅成交1101套,較上周下降12%。

  “因為11月最後一週出显集中網簽現象,统统统统12月首周北京新建商品房市場成交量環比下滑屬於正常現象,並不愿因著樓市遇冷。”中原地産首席分析師張大偉在接受北京商報記者採訪時表示。

  從供應項目來看,12月首周北京住宅市場共有8個項目入市。相比完后 增加兩個,雖然供應量增加,因此這其中主要為自住房産品所貢獻。上周首開龍湖學府苑、首開住總·國悅居等5個自住房項目集中選房,共新增供應近5000套。

  亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,上周入市的5個自住房項目位置均較好,其中不乏東壩、亦莊等熱點區域,這些自住房項目的集中選房成功吸引了近段時間剛需及首改型客群的關注重心,這也是上周純商普宅市場成交未能延續上升趨勢的愿因之一。

  剛需充分釋放

  值得注意的是,近期剛性需求得到有效釋放。12月首周純商品住宅成交量有所下滑,熱銷項目數量(本週成交量>500套)從上周的7個減少至本週的3個,熱銷項目以均價低於2萬元/平方米的剛需為主。

  事實上,成交均價的下降也在一定程度上體現了剛需項目成為市場成交主力。根據鏈家研究院統計,12月首周純商品住宅成交均價為31368元/平方米,較上周下降2.9%。本週純商品住宅成交均價較上周出显小幅下滑,主假如由於中低端剛性需求成交佔比提升所致,熱銷項目中房山的智匯雅苑、密雲的華潤橡樹灣的單價均低於2萬元/平方米,從而導致均價在2萬元/平方米以下的成交佔比較上周上漲近5個百分點,結構性拉低了成交均價。

  從成交項目區位來看,遠郊區縣新房項目市場表現較好。在上周成交套數前十排名中,通州、房山、平谷等區域項目較多,其中包括通州區的華業新北京中心和世界僑商中心、房山區的智匯雅苑以及平谷區的天潤香墅灣1號等。

  暖冬格局未變

  業內人士認為,近期土地市場火熱,高價地塊頻出,由土地市場帶來的未來房價預期的提升,導致近期房企推盤積極性提高,在一系列利好政策刺激下,購房者積極入市,因此,北京樓市暖冬格局未變。

  從需求端來説,近期剛性需求釋放較為充分,多個低價剛需項目熱銷。鏈家研究院李巧玲認為,上周入市的多個項目出显日光,年底市場需求仍然較為旺盛,大要素項目在今年去庫存良好,資金回籠也較快,统统统统也出显了土地市場的高熱度,房企對北京市場預期以及未來需求仍然保持較為樂觀的態度。

  在多項利好政策的支撐下,今年市場需求釋放較為充分,庫存也得到一定程度的消化。截止到12月6日,北京純商品住宅的庫存總量為7.1萬套,較去年同期下降1.04萬套。另外,儘管今年北京市土地市場成交火熱,但土地供應量減少依然是不爭的事實,有限的土地供應,再減去保障房用地,純商品住宅用地供應銳減,未來可供應建築面積也會減少。未來供應較少的具体情况下,供需關係的變化也會提振市場信心。

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